Qué es el LTV y por qué decide tu préstamo con garantía inmobiliaria

LTV son las siglas de loan to value: la relación entre lo que pides prestado y lo que vale el inmueble que das como garantía. Es el número que más pesa en cualquier préstamo con garantía inmobiliaria, y en la financiación privada todavía más.

Cómo se calcula

LTV = importe del préstamo ÷ valor del inmueble × 100

Por ejemplo, si pides 300.000 € con un inmueble que vale 750.000 €, el LTV es del 40 %.

Si el inmueble ya tiene una hipoteca, se suma lo que queda pendiente. Con una hipoteca anterior de 100.000 € y un préstamo nuevo de 200.000 € sobre ese mismo inmueble de 750.000 €, el LTV también es del 40 %.

Por qué importa tanto

El LTV mide el margen de seguridad del prestamista. Con un LTV del 40 %, el inmueble podría perder más de la mitad de su valor y la deuda seguiría cubierta. Con un 75 %, ese margen es mucho menor.

Por eso:

• Los bancos llegan a LTV altos, normalmente en torno al 80 % del valor de tasación en vivienda habitual (y más en algunos casos), pero a cambio miden con lupa tus ingresos y tu historial.
• Los prestamistas privados trabajan con LTV bajos, habitualmente hasta el 50 %, y a cambio pueden ser más flexibles con todo lo demás.

Qué valor se toma

Aquí suele haber sorpresas. El prestamista no toma el precio que tú crees que vale el inmueble, sino:

• una tasación hecha por una sociedad de tasación, o
• su propia valoración, a menudo más prudente, sobre todo si el inmueble es difícil de vender (un local en una calle poco comercial, una nave muy específica, un hotel).

En activos menos líquidos el LTV máximo baja.

Cómo mejorar tu LTV

• Aportar más garantías. Un segundo inmueble reduce el LTV de la operación.
• Pedir menos. A veces conviene cubrir una parte con fondos propios y financiar solo el resto.
• Cancelar cargas antes, si es posible, o hacerlo con el propio préstamo y que quede como primera hipoteca.
• Documentar bien el valor: una tasación reciente, contratos de alquiler, licencias…

En resumen

Un LTV bajo abre puertas: más prestamistas interesados, más rapidez y mejores condiciones. Antes de pedir financiación privada, haz la cuenta. Si no lo tienes claro, envíanos la operación y la calculamos contigo.