Comprar abans de vendre: com finançar la compra i quins riscos té

Comprar abans de vendre és possible si pots pagar l’entrada i les despeses de la compra sense els diners del pis que encara no has venut. Per fer-ho hi ha quatre camins: tenir prou estalvis, demanar al banc una hipoteca pont, demanar un préstec pont a un prestador privat amb la garantia d’un immoble, o ajustar els terminis signant la venda amb arres abans de comprar. Quin convé depèn de quants diners necessites, de quant trigaràs a vendre i de la teva situació amb els bancs.

Per què passa tan sovint

Les dues operacions gairebé mai no encaixen en el calendari. Trobes el pis que buscaves i el venedor vol signar en poques setmanes, però el teu pot trigar mesos a vendre’s. Si esperes a vendre, pots perdre la compra. Si vens primer, potser hauràs d’anar de lloguer mentre en trobes un altre.

Abans de mirar el finançament, convé tenir clares tres xifres:

• El que necessites per comprar: preu, impostos, notaria, registre i, si hi ha hipoteca nova, la part que el banc no finança.
• El que obtindràs en vendre: un preu realista, no el desitjat, menys la hipoteca que quedi pendent sobre el teu pis actual i les despeses de la venda.
• Quant pots trigar a vendre: segons la zona i el preu, pot ser qüestió de setmanes o de molts mesos.

Amb aquestes tres xifres es veu si el problema és només de temps (els diners arribaran, però tard) o també d’import (encara que vengui, no t’arriba).

Les opcions per finançar-ho

Hipoteca pont del banc

Alguns bancs ofereixen una hipoteca pensada per a aquest cas: financen la compra de l’habitatge nou tenint en compte que vendràs l’actual, i en alguns casos amb un període inicial de quota reduïda. Quan vens, n’amortitzes una part i la hipoteca continua amb l’import que quedi.

És l’opció més barata si hi encaixes. El problema és que el banc analitza els teus ingressos i els teus deutes com en qualsevol hipoteca, i durant un temps tindràs dos préstecs alhora. Si els teus ingressos no suporten les dues quotes en l’avaluació del banc, o l’estudi trigarà més del que et dona el venedor, no et serveix.

Préstec pont bancari

És un préstec a curt termini per cobrir l’entrada, que es retorna amb la venda. Funciona igual que la hipoteca pont en l’essencial: depèn del teu perfil d’ingressos i dels terminis del banc.

Préstec pont privat amb garantia immobiliària

Un prestador privat presta a curt termini amb la garantia d’un immoble, normalment el que vendràs o un altre que ja tinguis. Es fixa sobretot en el valor de la garantia i en el fet que la venda sigui creïble, i no tant en les teves nòmines.

El més habitual és que presti fins al 50 % del valor de l’immoble, comptant la hipoteca que ja tingui, i amb terminis de 6 a 36 mesos. És més car que el banc, així que té sentit quan el que guanyes amb la compra compensa aquest cost o quan el banc no hi arriba a temps. T’ho expliquem amb més detall a l’article sobre el préstec pont immobiliari.

Si el teu habitatge habitual és la garantia i demanes el préstec com a persona física, s’aplica la Llei 5/2019, de contractes de crèdit immobiliari: el prestador t’ha de lliurar la documentació amb almenys deu dies naturals d’antelació i abans has de passar pel notari, que t’explica les condicions. Són operacions que s’estudien amb una cura especial.

Vendre amb arres abans de comprar

Si aconsegueixes comprador abans de signar la compra, pots signar-hi un contracte d’arres i fixar la data de l’escriptura de venda de manera que coincideixi amb la de la teva compra, o que sigui just abans. En molts casos això evita haver de demanar finançament.

Tingues en compte dues coses. La primera, que amb arres penitencials (les de l’article 1454 del Codi civil) el comprador pot fer-se enrere perdent el que va lliurar, de manera que la venda no està del tot garantida. La segona, que si encadenes dues signatures el mateix dia, qualsevol retard en una afecta l’altra.

Comparativa ràpida

Els riscos de comprar abans de vendre

Abans de signar la compra, tingues un pla per si la venda triga el doble del previst o es tanca per menys diners.

• Que la venda es retardi. És el risc principal. Si el préstec venç abans de vendre, caldrà prorrogar-lo o refinançar-lo, i això costa diners. Demana des del principi un termini amb marge.
• Vendre per menys del que esperaves. Si el preu baixa, el que obtinguis pot no cobrir el préstec i la hipoteca anterior. Fes el càlcul amb un preu prudent.
• Pagar dues quotes alhora. Mentre no vens, continues pagant la hipoteca actual, les despeses de comunitat i l’IBI dels dos immobles.
• Que el comprador amb arres desisteixi. Et quedes la paga i senyal, però tornes a tenir el pis en venda i la compra ja signada.

Què cal preparar abans de demanar finançament

• Nota simple dels immobles i últim rebut de la hipoteca actual, amb el capital pendent.
• Una valoració o taxació del pis que vens.
• El contracte d’arres o l’oferta de compra, si ja tens comprador.
• La documentació del pis que compres: preu, contracte de reserva o d’arres i data prevista de signatura.

Com més ben documentada estigui la venda, més fàcil és l’operació. El primer que pregunta un prestador privat és com es retornarà el préstec, i aquí la resposta és la venda.

Com et podem ajudar

Airtenias Capital no presta: estudiem l’operació, comprovem que les xifres quadrin i la presentem a prestadors privats que treballen amb aquest tipus de préstecs. Pots veure com funciona a la pàgina de préstec pont.

Si has trobat l’habitatge i encara no has venut el teu, explica’ns les dues operacions: què compres, què vens i en quins terminis. Et direm si té sentit un finançament pont o si hi ha una manera més senzilla de resoldre-ho.