Préstec pont immobiliari: com funciona, quant es demana i quins riscos té

Un préstec pont immobiliari és un finançament a curt termini, amb la garantia d’un immoble, que cobreix el temps que passa entre que necessites els diners i el moment en què els rebràs. Es diu així perquè fa de pont entre aquests dos moments.

En el sector immobiliari s’utilitza molt, perquè les operacions tenen terminis que no sempre coincideixen: una compra que s’ha de signar ja, una venda que trigarà uns mesos, una hipoteca que el banc encara està tramitant.

Casos típics

• Comprar abans de vendre. Has trobat l’immoble que buscaves, però els diners són en un altre que encara no has venut. Ho expliquem en detall a comprar abans de vendre.
• Oportunitats amb termini curt. Un venedor que necessita tancar en poques setmanes, a bon preu, i el banc triga més.
• Subhastes i adjudicacions. Cal pagar en un termini fixat i no es pot esperar el finançament bancari.
• Avançar un cobrament. Una venda ja signada amb arres, una herència en tràmit, un cobrament pendent d’una empresa. Si és una herència, mira préstec per pagar una herència.

Com funciona

1. S’aporta un immoble com a garantia.
2. El prestador estudia el valor de l’immoble i, sobretot, la sortida: què passarà perquè el préstec es retorni i quines proves n’hi ha.
3. Se signa davant notari i s’inscriu al Registre de la Propietat, amb un termini curt, normalment de 6 a 18 mesos.
4. Quan arriba la venda o el finançament, es retorna el préstec d’una vegada.

Com es calcula l’import

Hi ha dues xifres que limiten el que pots demanar, i mana la més baixa.

El que necessites. És la diferència entre el que has de pagar i el que tens disponible: preu o entrada de la compra, impostos, notaria i registre, menys els teus estalvis. Demanar més del necessari només encareix l’operació.

El que admet la garantia. El més habitual és que el préstec, sumat a les hipoteques que ja tingui l’immoble, no passi del 50 % del seu valor. És el que es coneix com a LTV, i ho expliquem a què és el LTV.

Un exemple amb números rodons. El teu pis actual val 400.000 € i li queden 80.000 € d’hipoteca. El 50 % del seu valor són 200.000 €; descomptant la hipoteca, queden 120.000 € de marge. Si per a la compra et falten 110.000 € entre entrada i despeses, l’operació hi cap. Si et falten 160.000 €, no, tret que aportis un altre immoble com a garantia.

Hi ha una altra manera de plantejar-ho: que el préstec pont cancel·li la hipoteca actual i quedi com a única hipoteca sobre el pis. L’import total seria més gran, però el límit del 50 % és el mateix.

Quines garanties s’accepten

• L’immoble que vendràs. És el més habitual. En vendre’l, amb els diners de la venda es cancel·la el préstec a la mateixa notaria.
• Un altre immoble que ja tinguis: una segona residència, un local, una plaça d’aparcament. Serveix sobretot quan el que vens té molta hipoteca.
• Diversos immobles alhora, per arribar a l’import sense pujar el LTV de cap.
• L’immoble que compres, en alguns casos. La hipoteca se signa en el mateix acte que la compra, així que el prestador l’estudia abans que sigui teu.

Habitatge, local, oficina o nau són garanties habituals. Amb sòl o amb actius molt específics l’import sol ser menor, perquè són més difícils de vendre.

Quines sortides convencen un prestador

El que més preocupa en un préstec pont és que la sortida falli. No n’hi ha prou de dir «el vendré»: cal poder demostrar-ho. Alguns exemples de sortides ben documentades:

• Venda amb arres signades, amb data d’escriptura dins del termini del préstec.
• Venda encara sense comprador, amb una valoració independent i un preu de sortida realista. És la sortida més feble, així que el termini demanat ha de tenir marge.
• Hipoteca bancària en tràmit, amb l’oferta del banc o, si ets persona física, la FEIN.
• Herència, amb l’acceptació signada o en curs i el pla de venda o repartiment.
• Cobrament previst, amb el contracte, la sentència o el calendari de pagaments que l’avala.
• Adjudicació en subhasta, amb el pla per finançar després l’immoble adjudicat o vendre’l.

Com més documentada estigui la sortida, més fàcil és l’operació i millors són les condicions.

Pròrrogues

Si la venda o el finançament es retarden i el préstec venç, hi ha dos camins: prorrogar-lo amb el mateix prestador o refinançar-lo amb un altre. La pròrroga no és automàtica. El prestador tornarà a estudiar l’operació i, si l’accepta, normalment caldrà signar una novació davant notari, amb el seu cost.

Per això convé fer dues coses des del principi:

• Demanar un termini amb marge: si calcules que vendràs en sis mesos, no en demanis sis.
• Preguntar abans de signar què passa si s’ha d’allargar i si el contracte ja preveu una pròrroga i en quines condicions.

Diferències amb la hipoteca pont del banc

Alguns bancs ofereixen una hipoteca pont: financen la compra de l’habitatge nou tenint en compte que vendràs l’actual i, quan vens, n’amortitzes una part.

Si encaixes al banc i el seu termini et serveix, la hipoteca pont et sortirà més barata. El préstec privat té sentit quan el banc no hi arriba a temps, quan els teus ingressos no suporten dues hipoteques en la seva anàlisi o quan l’operació no és d’habitatge.

Riscos que cal tenir en compte

• Retards. Si la venda triga més del previst, caldrà prorrogar el préstec i això té un cost.
• Cost. És més car que un préstec bancari. Té sentit quan el que es guanya (la compra, l’oportunitat) compensa clarament el que costa.
• Preu de venda. Si l’immoble es ven per menys del que s’esperava, cal tenir un pla per cobrir la diferència.
• Dos immobles alhora. Mentre no vens, pagues la hipoteca, la comunitat i l’IBI de tots dos.

Si ets persona física i la garantia és el teu habitatge, s’aplica la Llei 5/2019: deu dies naturals amb la documentació abans de signar, visita prèvia al notari i avaluació de la teva solvència, no només de l’immoble. Aquestes operacions s’estudien amb una cura especial.

És per a tu?

Un préstec pont encaixa quan hi ha patrimoni al darrere, una sortida clara i un termini curt. Airtenias Capital no presta: estudiem l’operació, comprovem que les xifres quadrin i la presentem a prestadors privats. Pots veure com funciona a la pàgina de préstec pont.

Si la teva operació compleix aquestes tres coses, explica’ns-la: què compres o què necessites pagar, quin immoble aportes i com penses retornar el préstec.