Què és el LTV, com es calcula i quin límit s’aplica a cada immoble

LTV són les sigles de loan to value: la relació entre el que demanes prestat i el que val l’immoble que dones com a garantia. És el número que més pesa en qualsevol préstec amb garantia immobiliària, i en el finançament privat encara més. Abans de saber si et prestaran, quant i en quines condicions, cal saber el teu LTV.

Com es calcula

LTV = deute total sobre l’immoble ÷ valor de l’immoble × 100

Per exemple, si demanes 300.000 € amb un immoble que val 750.000 €, el LTV és del 40 %.

La paraula important és total. No compta només el préstec nou, sinó tot el que ja pesa sobre l’immoble. Amb una hipoteca anterior de 100.000 € i un préstec nou de 200.000 € sobre aquest mateix immoble de 750.000 €, el LTV també és del 40 %.

Exemples amb diverses càrregues

Les càrregues són tot el que figura al Registre de la Propietat sobre l’immoble i que algú podria cobrar abans que el nou prestador, o alhora. Les més habituals són hipoteques i embargaments.

Una hipoteca i un embargament. Un local val 500.000 €. Té una hipoteca amb 120.000 € pendents i un embargament anotat per un deute de 30.000 €. Les càrregues sumen 150.000 €, un 30 % del valor. Si el límit és el 50 % (250.000 €), queda marge per a un préstec nou d’uns 100.000 €.

Dues hipoteques. Un habitatge val 600.000 €, amb una primera hipoteca de 150.000 € i una segona de 60.000 €. Les càrregues ja suposen el 35 %. Fins al 50 % queden 90.000 €. Moltes vegades l’opció més neta és que el préstec nou cancel·li totes dues i quedi com a única hipoteca: seria de 300.000 € en total, dels quals 210.000 € s’utilitzarien per cancel·lar i 90.000 € quedarien lliures. Sobre com funciona una hipoteca en segon lloc, llegeix segona hipoteca sobre un immoble hipotecat.

Dos immobles com a garantia. Una nau val 400.000 € i està lliure; un habitatge val 300.000 € i té 100.000 € d’hipoteca. El valor conjunt és de 700.000 € i les càrregues, de 100.000 €. Si es demanen 200.000 €, el LTV conjunt és del 43 % (300.000 ÷ 700.000). Cada prestador el calcula a la seva manera, i molts miren també el LTV de cada immoble per separat.

A més d’hipoteques i embargaments, convé revisar deutes que no sempre figuren al Registre però que afecten l’immoble, com l’IBI o les quotes de comunitat pendents. El prestador les demanarà al dia o les descomptarà.

Valor de taxació, valoració i preu

Aquí sol haver-hi sorpreses. El valor que s’utilitza per al LTV no és el que tu creus que val l’immoble, i tampoc no ha de ser el que vas pagar o el que t’ofereixen.

• Taxació. La fa una societat de taxació homologada, amb la metodologia de l’Ordre ECO/805/2003. És la que demanen els bancs. Segons aquesta ordre, l’informe caduca als sis mesos de la seva emissió.
• Valoració del prestador. Molts prestadors privats en fan una de pròpia o n’encarreguen una de més ràpida. Sol ser prudent, perquè el que els importa és per quant es vendria l’immoble en un termini raonable si les coses anessin malament.
• Preu de compravenda. És el que es paga. Pot estar per sobre o per sota de la taxació. Quan hi ha una compra pel mig, és habitual que es prengui el menor dels dos valors.

La diferència pot ser important. Si pagues 450.000 € per un immoble taxat en 400.000 €, un préstec de 200.000 € és un LTV del 44 % sobre el preu, però del 50 % sobre la taxació.

LTV orientatiu segons el tipus d’immoble

No tots els immobles es venen igual de ràpid ni al mateix preu, i per això el límit canvia. Aquests són els percentatges orientatius que fem servir a la nostra calculadora:

Són referències, no regles. Un local en un carrer comercial pot estar a la part alta; un en una zona sense pas, per sota. Una nau molt específica, un hotel o un sòl sense planejament aprovat poden baixar força. Ho expliquem per a locals i naus a hipoteca sobre un local o una nau.

Per què importa tant

El LTV mesura el marge de seguretat del prestador. Amb un LTV del 40 %, l’immoble podria perdre més de la meitat del seu valor i el deute continuaria cobert. Amb un 75 %, aquest marge és molt menor.

Per això:

• Els bancs arriben a LTV més alts, normalment al voltant del 80 % en habitatge habitual (més en alguns casos), però a canvi miren amb lupa els teus ingressos i el teu historial.
• Els prestadors privats treballen amb LTV baixos, habitualment fins al 50 %, i a canvi poden ser més flexibles amb tota la resta.

Que el teu LTV sigui baix no garanteix el préstec. També compta com el retornaràs. I si ets persona física i la garantia és el teu habitatge, la Llei 5/2019 impedeix que l’avaluació de la teva solvència es basi sobretot en el valor de l’immoble: aquestes operacions s’estudien amb una cura especial.

Com millorar el teu LTV

• Aportar més garanties. Un segon immoble redueix el LTV de l’operació.
• Demanar menys. De vegades convé cobrir una part amb fons propis i finançar només la resta.
• Cancel·lar càrregues abans, si és possible, o fer-ho amb el mateix préstec i que quedi com a primera hipoteca.
• Documentar bé el valor: una taxació recent, contractes de lloguer, llicències, certificats d’obra.

Errors habituals en calcular-lo

• Utilitzar el preu d’un anunci de portal com a valor de l’immoble.
• Oblidar una càrrega: un embargament antic, una hipoteca ja pagada però no cancel·lada al Registre.
• Calcular sobre el valor de tot l’immoble quan només ets propietari d’una part.
• Comptar amb el LTV d’habitatge per a un sòl o una nau.

Demana una nota simple actualitzada abans de fer el càlcul: hi veuràs les càrregues tal com les veurà el prestador.

En resum

Un LTV baix obre portes: més prestadors interessats, més rapidesa i millors condicions. Si vols saber com s’aplica a la pràctica, mira la pàgina de préstec amb garantia hipotecària.

Airtenias Capital no presta: calculem el LTV real de la teva operació, amb el valor i les càrregues que veurà el prestador, i la presentem a prestadors privats. Si no ho tens clar, envia’ns l’operació i la calculem amb tu.