Finançament privat o banc: diferències, com combinar-los i errors habituals

Si el banc et pot finançar, gairebé sempre et sortirà més barat. El finançament privat no competeix en preu: competeix en els casos en què el banc no hi arriba, o no hi arriba a temps. Per això la pregunta no sol ser quin és millor, sinó quin encaixa amb la teva operació en aquest moment, i moltes vegades la resposta és fer servir tots dos, l’un darrere l’altre.

Entendre bé les diferències ajuda a triar i a no pagar de més.

Les diferències, una per una

Tots dos se signen igual: escriptura davant notari i inscripció de la hipoteca al Registre de la Propietat. I si qui demana el préstec és una persona física i la garantia és un habitatge, tots dos estan subjectes a la Llei 5/2019, amb els seus deu dies d’informació prèvia i la visita al notari abans de signar. En el finançament privat estudiem aquests casos amb una cura especial.

Quan convé el banc

• Quan tens temps.
• Quan els teus ingressos i el teu historial encaixen en els seus criteris.
• Quan necessites un termini llarg, com en la compra d’un habitatge per viure-hi.
• Quan l’actiu és fàcil de valorar i de vendre: un habitatge en una zona amb mercat.

Quan té sentit el finançament privat

• Quan hi ha pressa: una oportunitat que s’escapa, una subhasta, un termini de signatura curt.
• Quan els papers no reflecteixen la realitat: una empresa amb bon patrimoni i un mal any, un autònom amb ingressos irregulars, algú amb una incidència a la CIRBE ja resolta.
• Quan l’actiu no agrada al banc: sòl sense llicència, una obra aturada, un local, una nau, un hotel.
• Com a pont: fins que arribi una venda o el finançament bancari definitiu.

Situacions típiques

Aquests són plantejaments freqüents, descrits de manera general perquè vegis com es raona en cada cas.

L’empresa amb un mal exercici. Una societat amb anys de beneficis tanca un exercici en pèrdues per un fet puntual. El banc mira els últims comptes i no renova el crèdit. L’empresa té una nau en propietat sense càrregues. Un préstec privat amb la nau com a garantia cobreix el circulant fins que els comptes següents tornin a ser presentables al banc. Ho expliquem a préstec amb garantia hipotecària per a empreses.

El promotor amb l’obra a mitges. El banc finança obra amb condicions (llicència, prevendes, avenç d’obra) i, si en falta alguna, no fa el pas. Un prestador privat pot finançar la compra del sòl o el tram final de l’obra amb la garantia del terreny mateix o de la promoció. Amb l’obra acabada, la sortida és la venda o la hipoteca bancària. Més detall a préstec promotor.

El particular amb una incidència ja pagada. Algú va tenir un deute impagat, l’ha saldat, però continua apareixent en un fitxer o el banc en desconfia. Amb un immoble amb marge i una sortida clara, el finançament privat pot cobrir el temps fins que l’historial estigui net. Si la garantia és el seu habitatge, la llei exigeix a més que pugui pagar amb els seus ingressos. Ho expliquem a préstec amb garantia hipotecària estant a ASNEF.

El comprador amb un termini de signatura curt. El banc ja ha donat el vistiplau, però no arriba a la data que exigeix el venedor. Un préstec privat de pocs mesos permet signar la compra; quan arriba la hipoteca del banc, es cancel·la el privat.

Com combinar-los

Moltes operacions combinen totes dues coses. Es fa servir finançament privat per a la part urgent o la que el banc no cobreix, i després es refinança amb el banc quan l’operació ja compleix els seus criteris: l’obra està acabada, l’empresa ha presentat comptes o la incidència ha desaparegut.

Plantejat així, el cost del finançament privat es limita a uns mesos i l’operació tira endavant.

Una altra manera de combinar-los és en paral·lel: mantenir la hipoteca del banc sobre un immoble i demanar un préstec privat en segon rang sobre aquest mateix immoble o sobre un altre. Abans, revisa la teva escriptura amb el banc: algunes hipoteques limiten el que pots fer amb l’immoble mentre estiguin vigents. T’ho expliquem a segona hipoteca sobre un immoble hipotecat.

Com passar del finançament privat al banc

Si el teu pla és acabar al banc, prepara-ho des del primer dia, no quan queden dues setmanes per al venciment.

1. Pregunta al banc què necessita abans de signar el préstec privat: comptes de quin exercici, quin certificat d’obra, quin historial.
2. Revisa el contracte privat: si es pot retornar abans, des de quan i amb quina compensació.
3. Comença el tràmit amb el banc amb mesos de marge. El banc sol trigar d’un a tres mesos, i de vegades més.
4. Signa la nova hipoteca i la cancel·lació en el mateix acte. El banc lliura els diners, es paga el prestador privat i se signa la carta de pagament. Després s’inscriu la cancel·lació al Registre.
5. Tingues un pla B per si el banc diu que no: una venda, un altre prestador o una pròrroga negociada amb temps.

Errors habituals

• Comparar només el cost. La pregunta és quant perds si l’operació no surt, no només quant costa el préstec.
• Demanar un termini just. Si tot ha de sortir perfecte per retornar-lo a temps, el termini és curt.
• No tenir sortida. Un préstec privat sense una manera clara de retornar-lo acaba en una pròrroga cara o en la venda de l’immoble.
• Demanar més del necessari. Puja el LTV i el cost sense aportar res.
• Donar per fet que el banc dirà que sí després. Si la sortida és el banc, demana-li l’opinió abans.
• Signar sense llegir. Venciment anticipat, pròrrogues i amortització anticipada són les clàusules que més importen.
• Pagar per avançat a qui promet el préstec. Desconfia de qui demana diners abans d’estudiar l’operació o de signar davant notari.

Abans de decidir

Pregunta’t tres coses:

1. Què guanyo si l’operació surt ara i què perdo si espero el banc?
2. Com retornaré el préstec al venciment?
3. El LTV és prudent? (Ho expliquem a què és el LTV.)

Si les respostes són clares, el finançament privat pot ser la millor eina. Airtenias Capital no presta: estudiem l’operació i, si té sentit, la presentem a prestadors privats. I si veiem que el banc t’ho pot resoldre, t’ho diem.

Si vols contrastar-ho, explica’ns el teu cas: què necessites, per a quan, quin immoble aportes i què t’ha dit el banc.