Finançament per a subhastes judicials: com pagar la resta del preu a temps

El finançament per a subhastes judicials serveix per pagar la resta del preu quan t’adjudiquen un immoble i el termini per fer-ho és massa curt per a un banc. En una subhasta judicial d’immobles aquest termini és de 20 dies, segons la Llei d’enjudiciament civil. Si no pagues a temps, perds el dipòsit que vas fer per licitar. Per això el finançament s’ha de tenir preparat abans de licitar, no després de guanyar.

Com funciona avui una subhasta judicial d’immobles

Les subhastes judicials es fan per internet, al Portal de Subhastes del Butlletí Oficial de l’Estat. Allà s’hi publiquen l’anunci, la valoració, la certificació de càrregues del Registre i, si consta, la situació possessòria de l’immoble.

El dipòsit per licitar

Per licitar per un immoble cal consignar abans una quantitat equivalent al 20 % del valor de subhasta, o un mínim de 1.000 euros si aquest percentatge dona menys. El lletrat de l’Administració de Justícia pot augmentar-lo o reduir-lo segons les circumstàncies de cada subhasta.

Aquest percentatge és vigent des del 3 d’abril de 2025, després de la reforma de la Llei orgànica 1/2025. Abans era del 5 %, i moltes guies d’internet encara donen aquesta xifra. Comprova sempre el que diu l’anunci de la teva subhasta.

El termini per pagar la resta

• Si la millor licitació és igual o superior al 70 % del valor de subhasta, s’aprova la rematada l’endemà del tancament i tens 20 dies des del tancament de la subhasta per consignar la diferència entre el dipòsit i el preu.
• Si la licitació és inferior al 70 %, el deutor té deu dies per presentar algú que millori l’oferta. Si ningú no la millora i s’aprova la rematada, se’t requereix que paguis la resta en 20 dies.

Si no pagues dins del termini, la llei en diu fallida de la subhasta: perds el dipòsit i l’immoble torna a subhastar-se.

Les càrregues anteriors no desapareixen

En licitar acceptes que les càrregues anteriors al crèdit pel qual s’executa continuen vigents, i que si t’adjudiques l’immoble en respons. Una hipoteca anterior, per exemple, hi continua sent. El preu que pagues a la subhasta no sempre és el cost total.

Per què el banc no sol arribar-hi

Un banc necessita taxar l’immoble, estudiar el teu perfil i preparar la hipoteca. Habitualment tarda d’1 a 3 mesos. A més, en una subhasta sovint no es pot visitar l’immoble, hi pot haver ocupants i la documentació és la que consta en el procediment. Són circumstàncies que un banc sol evitar.

El finançament privat se centra en el valor de l’immoble i en la sortida, i es pot resoldre habitualment en 1 a 2 setmanes des que tenim la documentació. Per això encaixa millor amb aquests terminis.

Dues maneres de fer servir un immoble com a garantia

Amb un altre immoble que ja tens

És l’opció més senzilla i la que accepten més prestadors. Ofereixes com a garantia un immoble de la teva propietat, lliure de càrregues o amb poques, i el préstec es pot deixar estudiat abans de la subhasta. Si guanyes, se signa i pagues a temps. Funciona com un préstec pont fins que vens, lloges i refinances, o recuperes la inversió.

Amb el mateix immoble subhastat

La llei preveu aquesta possibilitat. Si ho sol·licites, el lletrat de l’Administració de Justícia expedeix un testimoni del decret d’aprovació de la rematada, abans que hagis pagat el preu, perquè puguis constituir una hipoteca sobre el teu dret com a rematant. Mentrestant, el termini per pagar queda suspès i es reprèn quan et lliuren el testimoni. Quan pagues el preu i l’immoble s’inscriu a nom teu, la hipoteca passa a recaure directament sobre l’immoble.

És una via útil, però més exigent. Hi ha menys prestadors disposats a fer-la servir i solen demanar un LTV més baix, perquè no coneixen l’estat de l’immoble ni si hi ha ocupants. Expliquem què és el LTV i per què és important a què és el LTV.

Subhastes de l’Agència Tributària

L’Agència Tributària també subhasta immobles embargats per deutes, i també ho fa al Portal de Subhastes del BOE. Les regles no són les mateixes que en les judicials:

En les subhastes de l’Agència Tributària, l’anunci pot preveure que la resta del preu es pagui el mateix dia en què se signa l’escriptura pública de venda. Llegeix sempre l’anunci concret: és el que mana en cada subhasta.

Sobre la cessió de rematada

La Llei d’enjudiciament civil reconeix a l’executant (normalment, el creditor que ha iniciat l’execució) i als creditors posteriors el dret de cedir la rematada a un tercer. No és una cosa que pugui fer qualsevol licitador. Si algú et proposa comprar mitjançant una cessió de rematada, demana a un advocat que revisi els terminis i qui paga què, perquè d’això depèn també quan necessites el finançament.

Abans de licitar: llista de comprovació

• Llegeix la certificació de càrregues del Portal de Subhastes i calcula quines càrregues continuaran vigents després de l’adjudicació.
• Esbrina la situació possessòria. Si hi ha ocupants, el termini per disposar de l’immoble es pot allargar molt.
• Suma tots els costos: preu, càrregues que assumeixes, impostos de la compra, notaria, registre i, si cal, reformes.
• Tingues el finançament estudiat abans de licitar, amb la garantia i l’import màxim clars. El més habitual és que el préstec arribi fins al 50 % del valor de l’immoble que es dona en garantia.
• Defineix la sortida: venda, lloguer i refinançament amb el banc, o devolució amb altres ingressos. El termini del préstec sol ser de 6 a 36 mesos.

Si ets particular

Si qui demana el préstec, o qui l’avala, és una persona física i la garantia és un immoble d’ús residencial, s’aplica la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari. També es pot aplicar quan un consumidor demana un préstec per comprar un immoble. La llei exigeix lliurar la informació amb almenys deu dies naturals d’antelació i passar pel notari que triïs abans de signar, així que cal comptar amb aquests dies dins del termini de pagament. Si el teu cas és aquest, l’estudiem amb una cura especial.

Si has de licitar mitjançant una societat, el més habitual és plantejar l’operació com un préstec privat amb garantia hipotecària a nom de l’empresa.

Com t’ajudem

Airtenias Capital no presta diners: estudiem la teva operació abans de la subhasta i busquem finançament entre prestadors privats que hi encaixin. Així saps, abans de licitar, amb quin import i en quines condicions pots comptar.

Si tens una subhasta a la vista, explica’ns l’operació amb l’enllaç del Portal de Subhastes i la garantia que pots oferir.