Préstec promotor sense prevendes: com finançar una promoció petita

Sí, es pot finançar una promoció sense prevendes. El banc sol demanar-les abans de donar un préstec promotor, però un prestador privat pot finançar la compra del sòl, l’obra o el final de la promoció mirant sobretot el valor de l’actiu, el pressupost i com es retornaran els diners. A canvi, l’import és més prudent i el cost, més alt. És una opció especialment habitual en promocions petites, de pocs habitatges, en què el banc tarda o directament no hi entra.

Per què el banc demana prevendes

Per a un banc, el gran risc d’una promoció és que els habitatges no es venguin a temps o al preu previst. Les prevendes serveixen per demostrar que hi ha demanda real abans de començar l’obra. Per això és habitual que el banc exigeixi un percentatge d’unitats venudes, a més de la llicència d’obres i una documentació molt completa.

En una promoció petita això pesa més. Vendre sobre plànol quatre o sis habitatges costa el mateix esforç comercial que vendre’n quaranta, i molts compradors prefereixen esperar a veure l’edifici acabat. El promotor queda bloquejat: sense prevendes no hi ha préstec i sense préstec no hi ha obra.

A més, els diners que lliuren els compradors durant l’obra no són diners lliures. La Llei d’ordenació de l’edificació obliga el promotor d’habitatges que cobra quantitats a compte a garantir-ne la devolució amb una assegurança de caució o un aval, i a cobrar-les en un compte especial del qual només es pot disposar per a la construcció.

Si has de cobrar lliuraments a compte de compradors, prepara aquesta garantia i el compte especial abans de signar el primer contracte. És una obligació legal, no una condició del banc.

Com funciona el finançament privat d’una promoció

Un prestador privat estudia el projecte com una operació amb principi i final:

• El valor de l’actiu avui: el que val el sòl o l’obra en l’estat en què és.
• El valor en acabar: el que valdran les unitats acabades, amb preus de venda comparables a la zona.
• El pressupost i el calendari: quant costa l’obra, qui la fa i en quant de temps.
• La sortida: com es retorna el préstec, ja sigui amb les vendes o amb l’entrada d’un préstec bancari.
• L’experiència del promotor: obres anteriors, equip tècnic i constructora.

La garantia és el mateix sòl o l’obra en curs i, si cal, altres immobles del promotor. L’import es calcula sobre el valor d’aquesta garantia: habitualment fins al 50 % del valor de l’immoble, i menys quan el que s’aporta és només sòl. El termini sol anar de 6 a 36 mesos, segons la fase que es financi.

Certificacions d’obra i alliberament de fons

En el finançament d’obra els diners no es lliuren de cop. El més habitual és que s’alliberin per trams a mesura que l’obra avança, i que cada tram es justifiqui amb una certificació d’obra.

Les certificacions parcials les elabora i signa el director d’execució de l’obra, i el director d’obra hi dona la conformitat, segons la Llei d’ordenació de l’edificació. El prestador sol revisar-les, sovint amb un tècnic propi que visita l’obra, abans d’alliberar el tram següent.

Per al promotor, això té dues conseqüències pràctiques. La primera, que necessita fons propis per arrencar cada fase, perquè el tram arriba després d’acreditar l’avanç. La segona, que un retard en l’obra també endarrereix els diners, així que el calendari ha de ser realista.

Sòl sense llicència

Hi ha prestadors privats que financen la compra del sòl abans de tenir la llicència d’obres. És una de les situacions en què més es fa servir el finançament privat, perquè el banc gairebé mai no hi entra en aquesta fase.

L’import, en aquest cas, és més baix. Un sòl sense llicència té més incertesa: terminis de tramitació, possibles canvis en el projecte i menys compradors si s’hagués de vendre. Expliquem com es valora i quant es pot demanar a l’article sobre el préstec amb garantia d’un solar.

El finançament privat com a complement del banc

No sempre es tracta de triar entre banc i prestador privat. En moltes promocions es combinen:

1. Primer, finançament privat per comprar el sòl i cobrir el projecte i la llicència.
2. Després, el préstec promotor del banc, quan ja hi ha llicència i, si les demana, prevendes. Amb aquest préstec es cancel·la el finançament privat.
3. Al final, si cal, finançament privat de final d’obra, per no malvendre les últimes unitats si el préstec bancari venç abans de vendre-les.

Així el cost més alt del finançament privat es limita als mesos en què el banc no hi arriba. Si vols veure les diferències amb més detall, les repassem a finançament privat o banc.

Quina documentació prepara un promotor

Com més completa sigui la carpeta, més ràpid es pot estudiar l’operació. Amb la documentació sobre la taula, la resposta arriba habitualment en 1 a 2 setmanes. Això és el que se sol demanar:

• Nota simple del sòl o de l’edifici, recent.
• Projecte o avantprojecte, amb superfícies i nombre d’unitats.
• Llicència d’obres o, si encara no n’hi ha, l’estat de la tramitació.
• Pressupost d’obra i, si ja existeix, el contracte amb la constructora.
• Calendari d’obra i de vendes.
• Preus de venda previstos, amb comparables de la zona o un estudi de mercat si n’hi ha.
• Documentació de la societat promotora: escriptures, comptes i deutes pendents.
• Experiència del promotor: obres acabades i equip tècnic.

Una taxació recent ajuda, però no sempre és imprescindible per a un primer estudi.

Quan no té sentit

El finançament privat és més car que el bancari. Encaixa quan el marge de la promoció l’absorbeix amb escreix i quan el termini és curt. Si el marge és ajustat, o si la sortida depèn de vendre a un preu que la zona no ha demostrat, convé replantejar el projecte abans de demanar finançament.

També convé demanar un termini amb marge. Les llicències i les obres s’endarrereixen sovint, i prorrogar un préstec té un cost.

Següent pas

Si tens una promoció petita sense prevendes, o un sòl que vols comprar abans de tenir la llicència, Airtenias Capital estudia l’operació i la presenta als prestadors privats que hi encaixen millor. Pots veure com treballem a la pàgina de préstec promotor o enviar-nos les dades del projecte.